，但是做房地产的利润率真的很高吗？

    房地产赚钱在于借鸡生蛋，并不是利润率多高，如果一般城市房地产开发商开发住宅净利率有10到20，那房地产商都要偷笑了。

    一个住宅项目完整流程基本是这样的：

    1房地产商先垫资拿地，一线城市拿地成本占项目的五成以上，二三线土地成本大概三成左右，甚至更少。

    2获得四证建房，土地证，建设施工许可证等。

    3获准预售证。

    4绿化，周边，完工。

    一般靠谱开发商的房地产项目中，土地占三成左右成本，各种税占三成成本，建安成本占三成成本，实际利润空间也就一成。

    但是关键在于这些成本是由谁来负！！

    开发商三成到三成五的前期资金为房地产商自有资金，四证齐全之后就会获得银行贷款，一般银行贷款足以支付大半的建安成本及税费。也就是说，假定一个项目有一成净利润，考虑各种资金成本后，房地产商的自有资金收益率也就高达30。

    这还不是关键，房屋在获得准预售之后，一般房子刚露出地面就能卖了，房地产商的资金就会回笼，这个时候一个项目的自有资金就能置换出来。

    也就是说这笔自有资金一年内可能不止完成一个项目的垫资，假设这笔资金年周转15次，那么开发商年投资回报率很可能高达50以上。如果在三线城市房地产发展迅速的时候，开发商年投资回报率高达100一200不是问题。

    一年一两倍的利润率高吗？对大部分行业来说，已经很高了，但是徐峰知道有另一个和房地产相关的行业，在这未来十年里，利润率是不输甚至高于房地产开发商的，那就是炒房团。

    在华夏，今后十年内，房价涨幅达到20倍以上的城市比比皆是，炒房团拥有更灵活的操作模式，更安全的资金保留度，其中风险比房地产商，那是安全的多。

    未来十年，房地产商破产的不计其数，但是炒房团基本就没有一个会亏的。这就是其优越性。

    (本章完)

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