用权。所以，中国的住房没有独立产权，只有70年的使用权。70年后，政府完全有权力把房产全部收归国有，全部重新分配，但是，采取什么方式重新分配现在还没有答案。

    这种制度的设计，既没有违反宪法，又充分保障了地方政府处理土地资源的合法权利。现在的问题是，如果地方政府穷奢极侈yù壑难填，老百姓怎么办呢?我告诉大家，没有办法，除非重新设计一种土地和住宅的供应模式。现在我们看见的大规模的拍卖土地，把70年的土地出让金一年就花得精光，花完了就再来卖地，为了多卖一点地，就和开放商一起炒买炒卖哄抬房价。因为这个市场是高度垄断的，所以老百姓只能承担比正常价格高出几倍十几倍甚至几十倍的房价。

    商人都是极端狡诈的。政府设计了一种土地招拍挂的体制，为自己谋求了土地收益的最大化，那么地产商呢，就给自己设计了一种暴利模式，这就是我们看见的商品房预售模式。这种模式是一个舶来品，是英国人为了实现在香港殖民利益的最大化来设计的，英国本土的房地产没法用这种模式。香港人把这种模式称为炒楼花。对开发商来说，这种模式既可以空手套白狼，又没有风险。而且，中央政府还设计了一个开发商自有资金比例的产业政策，原先规定开发商自有资金比例要达到35％，今年把这个比例降低到20％，普通住宅开发降低到1 5%。这样开发商在银行贷款的杠杆效应由2倍放大到5倍以上。换言之，开发商只要一点点钱就可以牟取暴利，不仅以很低的成本在银行贷款，而且还可以先收买楼人的钱。

    这样就从体制上形成了地方政府和开发商利益的一致xìng，产生了对民众利益的背离。我们知道，政府是行使公权的，可以调动一切资源，包括媒体、武警等，来谋求自身利益的最大化。这样一个市场还有什么公平xìng可言，而一个缺乏公平的市场是注定要崩溃的。房价泡沫的破灭只是崩溃的形式之一，即使没有房价泡沫的破灭这个市场也会崩溃，而崩溃的形式就有可能是社会动dàng。

    前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的10多个在校大学生凑钱为一套房子jiāo了首付，准备在房价涨起来以后再卖出去赚钱大家分。我不知道这套房子的命运怎样，但我可以告诉大家，大学生炒楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡沫破灭的征兆之一。

    日本泡沫破灭前，除了大学生炒楼，全国还有50％的人炒股。东京街头的大街小巷，都在卖一种刊物，叫做《炼金术》，类似于我们北京、上海、深圳街头的《理财周刊》《理财宝典》，电视上的“88'’、“5连发”等等，向国民灌输的都是投机心理，只要以钱来赚钱。于是，农民不事农桑，工人不事生产，全体国民的普遍心态就是用钱就可以赚钱，只有钱才能赚钱，却没有入主动想为社会创造财富。

    日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。就像我们现在此起彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让人们知道房价会永远上涨，因为面粉贵过面包，因此，全体国民都开始囤积房子，尤其是住宅，因为农民进城需要房子，因为大学毕业生结婚需要房子。日本就算这么大规模地囤积房子，日本房价泡沫破灭前的住宅空置率也是刚刚超过5％。

    中国70个大中城市现在的住宅空置率是多少呢?据官方对外公布的数据是1 5％，其实远远超过这个比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已经超过了40％，建好了许多房子也卖出去了，却没人居住，这不仅是国民财富的极大浪费，也助涨了全国xìng的楼市投机行为。世界银行副行长、原北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂弟从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套

『加入书签，方便阅读』