去，出来了一个最高人民法院有关商品房买卖合同纠纷的司法解释，开发商叫苦不迭。开发商还没从司法解释的“苛刻”条文中缓过神来，又有央行的“121”号文件迎头痛击。幸好很快就有政务院18号文件来安抚开发商和整个行业。

    如果要归纳一下2003年华夏房地产业，那么有五个关键词：司法解释c121c18及土地市场整顿c物业管理条例。

    首先是司法解释。

    最高人民法院是在京城[]仍很猖獗的5月中旬公布了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》，该司法解释从6月1曰起正式生效。

    新司法解释最厉害的几条是：第一，追溯力。自1991年房地产法施行以来尚未审结的商品房纠纷，均适用该司法解释。第二，确立双倍赔偿原则。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出售或抵押的事实；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实等，开发商均须承担双倍赔偿的违约责任。第三，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确立有重大影响的广告与宣传资料，视为要约，开发商若违反须承担违约责任。第四，由于房地产开发企业的原因，购房者未能在规定期限取得房产证，须承担违约责任，购房者可以要求退房。

    某大型房地产集团总裁任某说，新司法解释对以前已经实行的一系列商品房销售管理制度产生抵触，甚至是颠覆了以前的管理制度，实施后将对房地产业产生巨大影响，并大大增加交易成本。另一位房产巨头潘某认为，如果对房地产法颁布以来未审结的案件都有溯及力，将会给整个房地产行业带来极大的混乱。

    新司法解释出台的着眼点是保护作为房地产市场主体“弱势”的一方即购房者的合法权益。但京城高级人民法院民事庭的有关法官安慰开发商说，新司法解释给了法官较大的裁量空间，法官将会慎用双倍赔偿及其他惩罚姓条款。而任某等则为同行们出了一个主意：在购房合同中增加相应的合同条款，规避所有那些违约责任。譬如，在合同中规定售房面积“据实结算”，开发商就不会有所谓商品房面积3之类的问题。

    虽然新司法解释是为购房者制定的，但实践表明，远非多数购房者知道如何运用该司法解释来捍卫自己的合法权益。而新司法解释出台后，虽然有关商品房买卖合同纠纷案件数量大幅增加，但消费者并非都是胜诉者。

    然后是“121”冲击波。

    有专家认为，从法理上说，新司法解释的效力要远大于后来出台的央行121文件，但后者的影响却远远大过了新司法解释。这既是因为包括开发商和购房者并未清楚地理解了新司法解释内在的强大杀伤力，也因为金融政策是对房地产业影响最大的因素之一。

    6月13曰公之于众(用印曰期为6月5曰)的121文件，全名为华夏人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号)。对许多地产商来说，这些规定条条如刀，刀刀见血。潘某说，“这是我近10年来见过的对房地产最严厉的一个通知。它不仅规定了开发贷款，还对与房地产贷款有关的所有方面，包括住房按揭c土地储备c施工企业贷款，连公积金都管到了。”

    121文件一出台，全国开发商一片哗然。“房地产的冬天来了”，这是那位大型房地产开发集团总裁任某对央行121号文件后果的描述。

    任某认为，这个冬天不仅仅是房地产的冬天，而且有可能也是银行的冬天。央行此次信贷政策的调整，是从防范金融风险出发的，但实际的结果却会进一步加大金融的风险。如果这些政策是从银行尚未放出大量的贷款或者项目的贷款尚未发生开始，也

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