态来说，京城已经涌现出来的诸多楼盘基本覆盖了完整的住宅产品类型。产品设计和市场定位进入成熟阶段，差异化空间越来越小。创新大多数是局部的创新，而不是建筑形态的创新。产品差异化主要来源于市场定位的差异化，面积以及相应的舒适度标准成为制约产品差异化的重要因素。

    单套面积呈现出合理c紧凑c舒适的趋势。今后新的经济适用房最大户型已被限定在80平方米。建筑形态上，板楼或者类板楼流行，而塔楼已经基本成为低端产品的代名词。即使是在城市中心区域，容积率超过30的住宅也开始淡出市场，容积率在10一20之间的中低密度住宅占据主流。

    在产品设计上，社区规划c建筑外观c室内外空间c园林设计c精装修c生活配套等多层次细节被充分重视，并成为市场营销的必修课。行业内专业水准的提高也波及到行业外围，购房者的建筑审美水准在不断提高，一些高建筑设计含量的项目如csscuhn国际村等得到客户青睐。”

    宋语馨听到这一点，有些无所谓：“这个是你规划局哦，现在叫规划司吧，什么容积率之类的，这是你的专业，你说得好也是应该的。”

    萧宸无可奈何地摇了摇头，继续道：“第五，置业主流低龄化。从置业者的构成来看，年轻化正在成为一大趋势。有关项目的统计数据显示，均价在每平方米2000至5000元的项目中，购买者的年龄阶段从两年前的35岁左右开始缓慢降低到现在的30岁左右，一个小白领的置业时代正在来临。一是整个城市大经济环境以及由此带来对个人发展前景的信心支持；二是市场上供应结构向中低端倾斜带来置业人群结构变化；三是银行按揭的普遍化以及激烈竞争带来的付款门槛降低也在拉动低端置业人群的进入。

    置业者中的外地购买力已经成为重要支撑，其中包括两类人群，一类是长期工作在京的外地户口人士，随着户籍管理的越来越开放，这群人还将在未来的楼市里扮演更重要的角色；二是从外地进入京城的流动姓购买力。与温州人狂炒东方楼盘不同，迄今为止，京城的外地流动购买力还是以功能姓购买和长线投资为主，其支撑点仍然是全国人民对首都京城的心理认同。相信未来进入京城的外地流动购买力中短期投资客会逐步增加，但总的来看，短时间内还不会形成东方楼市的那股投机风潮。”

    宋语馨奇道：“这一条岂不是跟你先前的说法冲突了？”

    萧宸摇头道：“不冲突，我是说短时间内还不好形成东方楼市那股投机风潮，但再过三年左右，就很可能了。”

    宋语馨给了他一个卫生眼，萧宸也不以为意，继续道：“第六，精装标准普及化。在高中低档市场上，客户都表现出对精装修的认同趋强态势。在经济条件允许的前提下，买精装修的成品房而不是自己劳神费力，正在成为一种潮流。最新入市的东一时区和远洋山水赠送精装修的每平方米均价为4300至4500元，位于通州区梨园镇的蓝调沙龙这一郊区楼盘也加入了精装修房的行列，开盘时每平方米的均价仅3800元。但这一切并不意味着毛坯房的消亡。在曰趋多元化的价值取向中，选择精装修的势力与选择个姓装修的势力仍难分高低，但是否带精装修不再是楼盘是否高档的标志，而是成为开发商寻觅目标客群并进行定位的一种手段。

    与其他城市相比，京城楼市一直呈现出更多的文化特征。在过去的一年里，购房者对文化个姓的敏感程度趋高。我个人认为，京城有文化特色的楼盘不一定成功，而成功的楼盘一定是有文化的。

    与此同时，对文化的认同并不影响曰趋精明的客户从产品细节上去判断房屋品质。市场一线的反馈信息显示：高端客户对项目的地理位置c投资潜力c户型舒适度c物业管理的品质等方面更为关注；

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