有土地使用权协议出让的规定》（即33号文件）。该文件规定，从2002年7月起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营xìng项目开发用的，需进入北京市土地jiāo易市场，通过招标、拍卖、挂牌等方式来进行公开jiāo易。这意味着依靠政府资源获得土地或者暗箱cāo作的土地jiāo易会减少，土地jiāo易趋于透明，但是与此同时，土地成本被进一步抬高了。

    一个文人的地产江湖 第三部分 得京城者得天下（2）

    富力以3158亿元的标王一举拍到广渠门外的土地，虽然是拿到了地，却也付出了昂贵的代价和成本，当然回头看来这也是一种魄力。

    虽然还有些外地开发商通过招投标的方式最终拿到了北京的土地，但确实是付出了昂贵的土地成本。

    外地开发商进入北京市场面临的的第二个环境挑战是，北京的房地产开发企业多而杂，增长速度过快，造成了市场竞争压力大。当时北京的房地产开发企业已经有4000多家，并且这一数字后来还在快速增长。这就使得这些外来开发商一方面面临争夺有限土地资源的压力；另一方面，面临着巨大的抢占市场份额的压力。

    还有一个现实的问题是，北京市场上高档商品房、高档写字楼的销售总体供大于求，增加了外地开发商在京获取高额利润的难度。

    而本身房地产开发商的利润空间也正逐渐缩小。当时有调查机构显示，房地产企业的开发亏损面越来越明显。这主要是由于房地产投资回报周期长，从征地、立项、建筑到销售往往需要两三年的时间，土地成本高，居民搬迁费用高，销售费用高，广告费占销售总费用的３％８％，销售代理费占总销售额的１５％３％；如果再加上这些外地房地产开发企业大量涌进北京，企业之间的竞争更加激烈。

    还有一个消费环境问题，不同地域消费观念的差异。跨地域开发往往会造成开发商在一定时间内水土不服。对于绝大多数的外地发展商而言，无论是从产品本身，还是从营销策划，都有北京发展商无法相媲美之处，但是令外地发展商不得不重视的是北京市场的消费环境。需要外地发展商解决的一个难题就是，如何融入北京的本土文化。外地的发展商都有这样一个共识，相对于广州、上海等地购房者的理xìng与务实，北京购房者更感xìng，更好面子些，更注重文化品味与心理感受。

    尽管外地军团进入北京所遭遇到的环境排异问题比较多，但是随着时间的推移，很多外来开发商都很快融入了这个新的市场，而且愈加活泛，终于如鱼得水。

    从2002年７月开始，北京市在国有土地的开发上实行土地公开招标的方式，使外地开发商能够以公平的方式获得进入北京的通行证。在2002年西红门地区的土地招投标中，参加竞标的开发商有４个，其中３个的都是外地开发商，最终中标的也是外地开发商湖南电广传媒旗下的鸿坤伟业公司。后来的富力城也是通过进行项目招投标进入北京的。招投标为外地开发商进入北京创造了更多的机会。

    除了通过招投标的方式获得土地之外，外地开发商还通过“农村包围城市”的战略方式来获得土地。北京内城区寸土寸金，在内城区得到一块土地的开发是非常困难的，因此郊区的土地无论是开发量还是土地成本的优势都为外地开发商看好。浙江的绿城集团多次在北京终于圈地未果后，2003年的时候城区在房山区圈地百万平方米，迈开了进军北京的第一步。通过这种方式，外地开发商渐渐地突破了在北京获得土地的发展瓶颈。

    外地开发商在产品入市时往往会采用横空出世、先声夺人的方式来影响市场。房地产cāo作周期长，品牌形象是非常重要的。每个进入北

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