科在不同城市的郊区拷贝单一化产品的路子不同，富力早期的开发模式奉行着“生地不碰、郊地不拿”的策略，主要开发城区中心土地或“熟地”。此类土地或许价格高昂，但jiāo通便利，配套极为完善，使项目不必过多炒作“区域价值”而被普通大众接受。因此，从起步开始很长一段时间，富力一直都在致力于对老城区旧厂房的拆迁和新居住社区的建设。但是随着老城区的不断开发建设，旧厂房资源日益减少，市场形势也渐趋饱和。眼看着老城区中能拆的、能重建的地块越来越少，富力集团所担负的“老城改造”的社会使命也即将随之进入尾声。此时，发展势头正旺的富力地产，适时选择了向广州外围、老城外边寻找“生地”的战略转移，而进军北京也正是这一战略的内在驱动，于是富力产品越来越多样化，按照不同的类型建立不同的产品线。

    富力的企业家长文化

    企业发展过程中，除了实实在在的物质建设，往往需要精神层面的企业文化主线来为企业发展方向掌舵。在10余年的发展过程中，富力形成了自己独特的企业文化。企业创始人的精神对整个企业影响巨大，富力地产也不例外。

    富力的创始人是张力先生和李思廉先生。两人之间从未曾签订任何形式的合约，但长期的默契配合使他们形成了一种新型的制衡关系，他们始终以合作的风格经营富力，并以这种精神影响着后来的富力人。富力的企业文化就主要体现在企业的责任心和道德感之上，而核心在于企业的诚信。

    一个文人的地产江湖 第四部分 富力法则（3）

    富力实行中央集权的金字塔式管理，可能施行的难度大一些，但是特别有效率，从点到线之间的管理都非常扎实。在富力奉行的家长式管理文化中，两位创始人就是我们的“父母”，而每位员工就是富力大家庭的一分子。富力的管理不是一个老板说了算，而是两个老板在管理上理xìng制衡、科学决策。公司上市之后，富力个人决策的声音正在逐渐变小，集体决策的声音越来越大。

    富力的客户定位

    富力的客户是谁？根据富力的发展战略，大规模滚动开发，需要资金的快速回笼，这就需要将把眼光放在城市中坚人群。城市中坚人群是指城市中群体规模大、成长xìng高、对企业盈利高、风险小、购买力大的人群。从年龄看主要集中在2550岁之间，受过良好的教育，收入中等偏上，注重生活品质，职业以外企白领、公务员、企业经理人员、私营企业主、专业技术人员等。

    富力靠什么来赢得顾客？应该靠的是产品与品牌，为顾客提供xìng价比最高的产品才应是企业孜孜以求的目标。

    针对目标客户的实际特点，富力在获取项目时比较注重地理位置。如北京富力城项目，北距CBD只有800米的距离，辐shè二环、三环，周围有地铁及各类jiāo通；爱丁堡项目北临使馆区、三里屯酒吧一条街、盈科中心，东临朝阳公园、团结湖、中央电视台新址，南距CBD仅一路之隔，西面有蓝岛商业中心，三里屯商业中心，体育场及各种大型酒店，项目的辐shè半径是“城市中坚”聚集地。

    富力的流程管理

    在富力的管理系统里，公司业务部门的决策是以销售策划中心为重心的。从项目的选址、设计、施工一直到后期的销售都要参考销售策划中心的意见。这也是我们这么多年以来总结的经验。在此基础上，财务中心和审计部门对于各个项目的资金使用情况都会不断地进行审核、检查。如此才可能达到低成本运营、利润最大化以及为上市公司服务的目的。

    富力的业务流程主要分4个阶段：即决策拿地、规划设计、项目施工、销售服务。（如下图）

    在上述4个阶段中，决策拿地和规划设计

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