脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起1998～2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。

    2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而用于旅游、养老、假期等用途的高档住宅将成为新的热点。

    未来10年，面对25～34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化速度的加快，政府在房地产(主要为卖地收入)上的财政收入面临着市场剧烈动dàng的风险。由此，政府在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变化脱钩。或者说政府在“房子”的财政收入的稳定xìng上力求有所作为，比如物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建成之前。利益大头的政府在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑(未必会分化)。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税征收必定是全民xìng的，至多先富人后穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，三套往死征”，这是一相情愿。总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商是输家。如果地方政府不彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓陧向下。

    火暴房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般地方政府的财政收入至少50%以上来源于房地产，据说徐汇区的房地产收入是上海市最低的，也在30％左右。近年来政府财政收入的增速大于GDP也是源于房价上涨和市场的火暴。为什么我们知道某些地方官员在地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马?只怕与政府暧昧的态度有着很大关系。

    而人口结构问题，将彻底摧毁这种利益链，一举成为房价泡沫破灭的引bào器。因为中国的买房大军，一夜之间像潮水般不知退向哪里，消失得无影无踪，而中国大量过剩的住宅和建筑房产业大军，望着空dàngdàng的房子而目瞪口呆。

    横向对比，英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55％、59％、40％，但人均住房面积在20世纪90年代初就分别达38平方米、38平方米、31平方米。如果光用人均国土面积来计算，中国人口即便超过20亿，人均住房面积仍可比英、德、日要多，土地的数量根本不是问题，也丝毫不是什么稀缺资源。实在不行，填海成本也极低。

    再来看，中国1978年人口为9．6亿人，其中城市人口只有20％，城镇居民人均住房面积只有6．7平方米；2007年中国人口近13亿人，城市人口超过43％，城镇居民人均住房面积却达到28平方米。1950年美国人均住房也只有26平方米，现在人口增加l倍，而人均住房面积增加一倍多，超过70平方米。阿根廷人均土地面积是美国的2．1倍，但是2005年阿根廷人均住房面积只有22平方米，不但远比美国少，甚至比中国还5．-o．俄罗斯面积远多于美国，人口不到美国的一半，但是2006年俄罗斯人均住房面积只有20．8平方米，比中国还少，计划到2015年赶上中国现在的水平。

    当今世界经济是泡沫式的经济。维持泡沫，必须有等量以上的后继资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市如此，楼市亦然。

    从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当25～34岁这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃(我将其命名为“25～34岁泡沫预测定律”)。为什么?因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚xìng需求”，一旦这种“刚xì

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