ng需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。可以说，25～34岁婚育人口数量的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定xìng的影响。下面以“1990年日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。

    日本在1990年、1991年股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正好是25～34岁人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20％左右的降幅。下图画圈部分即日本在1 990年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量(见图1)。{TP183}2007年美国发生次贷危机，楼市崩盘。画圈部分为2007年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量(见图2)。

    {TP184}如果我们以2005年美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这个规律将更加精确。在我国，25～34岁婚育人口的低点是在什么时候?以5年为单位计算，是在2010年。图3画圈部分，为2010年时我国25～34岁婚育人口的数量(见图3)。

    {TP185}如果再精确些，我国25～34岁婚育人口的低点是在201 1年。相对2000年的高峰，2010年有着30％的降幅，超过了日本20％的幅度。从下图中(见图4)还可以看到，2010～2020年25～34岁年龄段会有23％的涨幅。在2020年，将出现我国历史上25～34岁年龄段人的第三个高度。不过它远小于1995年的历史高峰，再者，1995年之后，在2000年有着25～34岁年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的价上涨，力量有限，与1998～2008年的涨幅和时间跨度都不可相提并论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代(准确讲是1986～1995年)更多的人有着独生子女背景，相对来说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，中国人口老龄化的加速会将之有效抵消。2000～2008年老龄人口人数上涨，老龄化比重从7％增到8．3％，而到了2020年会达到17．17％，翻了一番多(见图5)。

    从老龄化角度讲，2000～2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年时间，老龄化增长率仅为1．3％。但预计2008～2018年将增长8％，翻了一番!

    {TP186}有朋友问我，大崩盘或者说拐点(变化必须绝对明显)何时发生，能不能给一个精确的时间?那么，我们来看看日本与美国的房价上涨

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