本不想购买房子，因为有中国银行鼓励按揭政策，可以买100万的房子。到今天，房地产按揭政策对北京房地产市场需求的影响，已经小多了。

    到了这个点上，有人说有泡沫，有人说没有泡沫，潘认为在中国没有完全市场化情况下，还得有一项政策，这项政策要配合4年的时间，富力这１４７万平方米就能够消化得了。如果是这个政策不配套，成jiāo量大幅度往下跌，就是持平也有好多房地产公司破产。这项政策是什么政策呢？就是二手房政策，真正把二手房市场建立起来。

    北京的存量房是2亿平方米，如果把这2亿平方米的房子投入到市场里，有好多今天住50平方米，只有20万存款的人，从来不想着购买房子，因为有了二手房市场，他的二手房是在西边，人在东边上班，可以马上转让出去，二手房转让的钱，和口袋里面的存款可以在东边买上一个面积更大的房子，可能就成为富力的客户。如果北京２亿平方米存量，每年是10%进入二手房市场，意味着有2000万平方米的数量，非常大。

    最后，潘石屹断言，二手房市场和jiāo易配套场所迟迟不建立，是因为北京房地产已经发展到一个平稳点上。跟在座的房地产商的贪婪、预期来比，它会出现泡沫。

    对于张宝全，人们感兴趣的多是一些项目本身及周边市场相关的问题。张宝全认为，从CBD总的状况来看，是泛CBD包围CBD。在三环沿线供应量非常大，竞争态势应非常明显，随着市场的成熟，北京在建房过程当中，无论从资源环境、、实际水平、材料，同质化迅速到来，竞争核心还是xìng价比。产品之间针对的人群有所不同，SOHO、富力城和他的“苹果”都有所差异。从户型面积上也有所不同，每一家可能都会在自己长处上做文章。

    还有人问张总，又做经典花园，又做经济适用房，又做一个黑乎乎的空间蒙太奇，到底擅长做什么，品牌是什么？张觉得自己的品牌是xìng价比，这是其在市场生存和发展中最重要的一点，其实，这一点也是我们所有发展商所共同关注的。

    张宝全认为，游戏时代已经基本结束了，剩下就是一个很真实的市场，一个很真实的消费群，所面对的也必须是很真实的产品和真实的发展商。

    张宝全还认为富力城在这方面有一定的优势。富力的开发方式，就是集团作战，基本把开发、建设、装饰，甚至于把设计和监理都归在里面，在北京像这样很好。

    他还进一步总结，地产市场的发展，或者说深化、成熟，它的重要标志就是分工越来越细。针对市场初期，市场环境不是很好，利润的保障最关键就在于把时间成本和集成成本做了非常有效的降低。这种有效的降低给发展商带来的结果就是xìng价比提升。

    大家后来讨论到期房和现房问题。曾伟重点谈了谈到底是买期房好，还是买现房好，他认为从香港和南方来说，主要以现房为好，而北方以期房为好。

    他认为，爱期房与爱现房一样难。简单来说，作为期房第一个好处是价格比较低，发展商低价入市，留了一个比较大的空间。第二，期房选择余地比较大。然而，期房的问题同样突出。如今是一个信息时代，速度是神，时间是鬼。每天随着科技进步，都有新产品出来，房子从征地到推出最快要两年时间，正常要3年时间，当时预定的产品待推出时很可能就过时了。期房只有品牌商能做。今天的香港的地产商五大品牌占了市场的８０％，而中国房地产企业实际上是春秋战国，还没有形成三国演义，谁都没有形成一个品牌效应。品牌就是信息的保证。在没有形成的时候，老百姓投诉发展商比较多。一个是质量问题，第二个就是延期jiāo货。买期房面临很大的风险。而

    一个文人的地产江湖 第

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